O estoque de imóveis novos em São Paulo chegou a 89 mil unidades entre janeiro e maio de 2026, alta de 44% sobre o mesmo período do ano anterior. O avanço supera com folga o crescimento das vendas e acende a discussão sobre um possível excesso de oferta na maior praça imobiliária do país.
Os dados, apresentados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), não sustentam, por enquanto, uma conclusão de crise. As vendas cresceram 9% e os lançamentos avançaram 11% na capital paulista durante o período. A demanda continua aumentando, embora em ritmo inferior ao da formação de estoque.
Esse descompasso é o principal ponto de atenção. Quando a oferta cresce mais rapidamente que as vendas durante vários trimestres, incorporadoras podem levar mais tempo para comercializar os projetos, elevar descontos e adiar novos lançamentos. Cinco meses de aumento, entretanto, ainda são insuficientes para caracterizar uma deterioração estrutural.
Vendas continuam em patamar elevado
Em maio, foram vendidos 9.993 imóveis residenciais novos na cidade. No acumulado de 12 meses encerrado naquele mês, as vendas chegaram a 114,8 mil unidades, segundo o Secovi-SP.
Os números indicam que o estoque maior não decorre de uma paralisação das compras. Em março, o indicador de vendas sobre oferta atingiu 11,4% no mês e 56,9% em 12 meses. Naquele momento, a capital tinha 84 mil unidades disponíveis, entre imóveis na planta, em construção e prontos lançados nos 36 meses anteriores.
A composição da oferta também importa. Em março, imóveis com dois dormitórios representavam 57% do estoque, enquanto unidades de 30 a 45 metros quadrados respondiam por 53%. Já a faixa de R$ 264 mil a R$ 350 mil concentrava 38% das unidades disponíveis.
Isso significa que uma média geral pode esconder situações distintas. Certos bairros, faixas de preço ou padrões de imóvel podem acumular unidades mesmo com vendas fortes no conjunto da cidade.
Crédito imobiliário cresceu 23%
O crédito oferece outro contraponto à hipótese de excesso de oferta. Os financiamentos imobiliários brasileiros somaram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre, crescimento de 23% na comparação anual. O resultado considera operações com recursos da poupança, FGTS e outras fontes.
Somente os financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo alcançaram R$ 93,7 bilhões, alta de 28,5%. Foram financiados 277,1 mil imóveis por essa modalidade, avanço de 31,7%.
As operações com FGTS chegaram a R$ 77,6 bilhões e financiaram mais de 350 mil unidades, impulsionadas principalmente pelo Minha Casa, Minha Vida. Já o crédito com recursos livres caiu 8,1%, sinal de que o desempenho não foi uniforme entre as diferentes fontes de financiamento.
Juros elevados continuam limitando parte da classe média e dos compradores de imóveis de maior valor. Em contrapartida, a expansão do FGTS e dos programas habitacionais sustenta a demanda nos segmentos econômicos.
Distratos são o primeiro alerta
A taxa média de distratos sobre vendas passou de aproximadamente 4,5% em 2024 para 4,8% em 2026. A variação é pequena, mas pode indicar maior dificuldade de parte dos compradores para concluir os contratos.
O presidente da Abecip, Michel Cury, afirmou que o estoque deve ser acompanhado, mas considerou precipitado classificá-lo automaticamente como excesso de oferta. A entidade avalia que o mercado ainda atravessa um ajuste entre lançamentos e absorção das unidades.
A avaliação é coerente com os dados disponíveis: há mais imóveis à venda, porém também há crescimento das vendas e do financiamento. O risco aumentaria caso o estoque continuasse avançando enquanto vendas, crédito e velocidade de absorção começassem a recuar.
